Este paper incorpora la localización y opción de tenencia en un modelo de ecuaciones simultaneas de demanda de vivienda. Los resultados revelan que existe una asimetría importante entre inquilinos y propietarios en términos de sus respectivas decisiones de vivienda. El resultado principal es que para los propietarios la cantidad de vivienda y su ubicación se determinan conjuntamente. Asimismo, el proceso de decisión para los propietarios es secuencial, es decir, la opción de tenencia es independiente de la demanda de vivienda y de la decisión de localización.
Las decisiones relativas a vivienda han sido analizadas de forma separada como si fueran decisiones independientes. De este modo, existe una abundante literatura referida sobre los determinantes de la demanda de vivienda. También existe una vasta literatura sobre la opción de vivienda. Recientemente, surgió una literatura que incorporó estos dos temas en un sistema de ecuaciones simultáneas.
Un tercer aspecto es la localización. En cuanto a esto hay dos enfoques. Uno sostiene que la decisión de localización está influenciada por las distintas externalidades que caracterizan a los barrios. Otro, basado en los aportes de Muth y Alonso, establece que las decisiones de localización están determinadas por los costos de transporte y el precio de la tierra y la vivienda.
Revisión de los enfoques de investigación previos
Los primeros esfuerzos en la materia consideran a la demanda de vivienda como la demanda de un bien homogéneo no observable que se llama servicios de vivienda y a los hogares como poseedores de iguales gustos e ingresos. Estos modelos no sirven para tratar temas como la opción de tenencia o la localización. Las estimaciones hechas sobre estos primeros modelos arrojan resultados divergentes lo cual muestra a los modelos como deficientes.
La coexistencia de inquilinos y propietarios requiere relajar los supuestos referidos a la homogeneidad de la población y se incorporan variables como el tamaño del hogar, la edad del jefe de familia, el ingreso, el nivel educativo y el acceso al mercado financiero. Entonces, el trabajo hecho en los comienzos en esta área relega la idea de la opción de tenencia como independiente y se focaliza solamente en los factores que afectan esta decisión. Más recientemente, la interdependencia entre la opción de tenencia y el consumo de servicios de vivienda se modeló como una decisión conjunta. Empíricamente, esto se traduce en estimar la opción de vivienda mediante un análisis probit. Un supuesto implícito de estos modelos es que la demanda de vivienda se basa en flujos de servicios provistos por bienes durables y no en el nivel del stock de vivienda.
En cuanto a la localización los investigadores intentaron explicar el hecho de que en las áreas metropolitanas las personas de altos ingresos vivieran en las afueras mientras que las de bajos ingresos ocuparan el centro de la ciudad. La localización óptima de una familia se basa en la comparación de los costos de viajar vs los costos de la tierra. Así, los hogares comparan la elasticidad ingreso de su demanda por tierra con la elasticidad ingreso de los costos de viaje. Si los ingresos altos se asocian con elasticidades ingreso más altas por la demanda por tierra que por los costos de viaje, entonces, los hogares de mayores ingresos se van a situar en las afueras. En este enfoque los resultados van a variar según como varíen los costos de transporte con el ingreso. Muth y Alonso los suponen constantes. Pero si aumentan con el ingreso, más hogares ricos se ubicarán en el centro de la ciudad.
Otros enfoques que consideran el impacto de la localización apuntan a la influencia de las externalidades y del gobierno local. Henderson sugiere que las localizaciones más distantes tienen más amenities. Tiebout sugirió que hogares con gustos similares se radican en municipios con un mix de bienes públicos e impuestos que los satisfagan. En este sentido, se utilizan modelos de precios hedónicos para investigar los efectos de las características del vecindario en los valores de la propiedad.
Un Modelo de Demanda de Vivienda, Opción de Tenencia y Localización
Siguiendo el enfoque de Rosen, en el que ser propietario e inquilino son actividades mutuamente excluyentes, asumimos que la opción de tenencia se basa en la comparación de utilidades derivadas de ambos estados. Para el propietario, la función de utilidad viene dada por
Vo = Vo (y, po, pz)
Donde V es la función de utilidad indirecta, y es el ingreso del hogar, po es el precio de una unidad de vivienda y pz es el precio de un bien compuesto.
De manera similar, si el hogar decide alquilar, la utilidad viene dada por
Vr = Vr (y, pr, pz)
donde pr es el precio de alquilar.
El individuo elije ser propietario cuando
Vo – Vr > 0
De lo contrario elije alquilar. Esto puede utilizarse para la determinación conjunta de demanda de
vivienda y opción de tenencia. Así, la demanda de ser propietario viene dada por
qo = ho (y, po, pz)
Y la demanda de vivienda para alquiler viene dada por
qr = hr (y, pr, pz)
La opción de tenencia se mide por un índice I que es función de los determinantes del proceso de decisión que surge de la función de utilidad. La opción de tenencia viene dada por
I (1,0) = g (y, po, pr, x) + ԑi
qo y qr son la cantidad de vivienda demandada en el caso de ser propietario y en el caso de ser inquilino.
dónde I se define como igual a 1 si la decisión es ser propietario y como igual a 0 si la decisión es ser inquilino, y es el ingreso del hogar, p0 es el precio de una unidad de vivienda, pr es el precio de alquilar, x es un vector de características demográficas y ԑi es el término de error que se distribuye normalmente, lo cual implica que puede ser estimado por el método Probit. Este es el modelo estándar tal como lo desarrollaron Lee and Trost en “Estimation of Some Limited Dependent Variable Models with Application to Housing Demand”, Journal of Econometrics 1978.
Localización
Pero el modelo no está completo si debemos considerar el argumento de externalidades o el modelo Muth – Alonso. La implicancia de estos enfoqus es que la localización que maximiza la utilidad está simultáneamente determinada con la demanda de vivienda, lo que implica simultaneidad con la opción de tenencia. Entonces el modelo deberá tener una ecuación adicional
k = k (y,po, pr, x, m)
donde k es una métrica de localización y m representa un vector de características de localización. k se mide como la distancia al trabajo para el jefe de familia.
El modelo está conformado por tres ecuaciones: opción de tenencia, demanda de vivienda y localización. Esta estructura permite el test de hipótesis de que la demanda de vivienda y la localización se determinan simultáneamente con la opción de tenencia. La hipótesis alternativa es que la decisión es secuencial; primero se define la opción de tenencia y luego se define la demanda de vivienda y localización.
Resultados
La intuición sugiere que las características de los hogares deberían ser factores importantes en la definición de la opción de tenencia. Los resultados lo confirman. La edad del jefe de familia, la presencia de hijos y el nivel de ingreso están positivamente correlacionados con la opción de ser propietario.
La propiedad de la vivienda está negativamente correlacionada con el precio relativo de la propiedad y con el hecho de si el hogar se había mudado en el año previo. Si la movilidad es un valor para la familia o si la familia es nueva en una zona puede que alquilar sea la opción preferida. Este último resultado es consistente con la afirmación de Rosenthal en “A Residence Time Model of Housing Markets”, Journal of Public Economics, 1988, de que el tiempo de residencia afecta la opción de tenencia afectando el costo relativo de ser propietario respecto del costo de alquilar.
Para los propietarios, la cantidad de vivienda consumida está relacionada positivamente con el ingreso permanente y factores demográficos como la presencia de hijos, e inversamente relacionada a los costos de la vivienda. Es interesante señalar que la demanda también está relacionada negativamente con el tamaño de la familia. Esto puede implicar que la cantidad de vivienda está limitada por los mayores costos asociados con familias más grandes. El uso del transporte público también está inversamente correlacionado con la cantidad de vivienda.
Factores demográficos como la edad, el sexo del jefe del hogar y el tamaño de la familia son menos importantes como determinantes de la demanda de vivienda para los inquilinos, excepto por la presencia de hijos en el hogar. El ingreso permanente es un importante determinante de la demanda independientemente de la opción de tenencia y del precio y está inversamente relacionado con la opción de ser inquilino.
La localización residencial muestra que para los propietarios la distancia al trabajo está correlacionada positivamente con el género del jefe de familia. Inversamente, los hogares que utilizan transporte público se ubican más cerca del trabajo que aquellas familias que no lo utilizan. Los resultados sobre este tema son más claros para los propietarios que para los inquilinos.
Descripción de las variables utilizadas en la estimación
Variables dependientes:
1. Opción de tenencia (propietario o inquilino).
2. El log del valor de su casa dividido por la mediana de valores de casas del condado. En el
caso de inquilinos se toma la renta anual multiplicada por diez dividida por la mediana correspondiente al condado.
3. El log de la distancia al trabajo.
Variables independientes:
1. Tamaño del hogar
2. Edad del jefe de familia
3. Sexo del jefe de familia
4. Variable dummy indicando la presencia de hijos menores de 18 años
5. Variable dummy indicando si el jefe de familia usa transporte público para ir al trabajo
6. Variable dummy indicando si la familia se ha mudado en el último año
7. Proxy para ingreso permanente
8. Variable de precio de vivienda para propietarios
9. Variable de precio de vivienda para inquilinos
10. El log del ratio de las dos variables anteriores
11. Porcentaje del condado urbanizado
12. Porcentaje de blancos del condado
13. Porcentaje de graduados de colegio secundario del condado
14. Gasto en educación por alumno en el condado
15. Inversa del ratio de Mills utilizado para testear la presencia de sesgo de selección en los
estimadores
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