Este paper analiza los principales determinantes de la opción de tenencia en Brasil en los mercados de vivienda formales e informales. La información surge del Censo de Hogares de 2005.
El artículo parte enfatizando y clarificando la importancia y los efectos positivos de ser propietario.
En general, los estudios empíricos muestran que la opción de tenencia depende de la etapa del ciclo de vida, el ingreso, la riqueza, la disponibilidad de crédito, la política impositiva del gobierno y las expectativas de inflación
El artículo se plantea las siguientes preguntas: 1) Cuáles son las fuerzas principales que determinan la opción de tenencia de los hogares, 2) Cuáles son las opciones de tenencia, 3) ¿Pueden los hogares pobres elegir?, 4) Qué políticas deberían implementarse para satisfacer la demanda.
Revisión de la bibliografía existente
A continuación detallo parte de la revisión bibliográfica hecha por Morais.
Malpezzi and Mayo (1987) y Englund (2005) señalan que la tenencia puede verse como un continuo de derechos de propiedad y no como una dicotomía entre ser propietario o inquilino.
Li (1977), utiliza un modelo logit para explicar la opción de tenencia en Boston y Baltimore y demuestra que el ingreso, el tamaño de la familia, la edad y la raza son los determinantes principales de dicha opción.
Rosen (1979), King (1980), Henderson and Ioannides (1983) and Goodman (1988) señalan la importancia de el costo de ser propietario versus el costo de alquilar.
Blackley y Follain (1983) concluyen que el efecto de una mayor inflación esperada hace caer el costo de la vivienda llevando a mayores tasas de propiedad y mayor inversión en viviendas.
Linneman y Wachter (1989) concluyen que aún en los mercados de capital desarrollados la presencia de restricciones al endeudamiento afecta adversamente la tasa de propietarios.
Deaton (2002) y Neri, Carvalho y Nascimento (2000) afirman que los individuos con restricciones de liquidez y de posibilidad de endeudamiento acumulan bienes raíces como una protección contra la incertidumbre.
Iwarere y Williams (1991), basándose en datos de Washington DC, muestran que el ingreso permanente, los precios de la vivienda, la riqueza y las variables demográficas son las principales fuerzas que determinan la opción de tenencia.
Jones (1994) refuta las ideas de costo relativo y encuentra que las variables socio demográficas y la riqueza son determinantes para explicar la opción de tenencia.
Ionides (1987) también concluye que la riqueza y la propiedad están positivamente correlacionadas.
Henley (1998) explora el impacto negativo de la propiedad de la vivienda en la movilidad residencial y el mercado de trabajo.
Bourassa (1995) modela la opción de tenencia en Sidney y Melbourne tomando en cuenta el ingreso permanente y el transitorio, variables demográficas y el costo de ser propietario versus alquilar.
Gibb (2000) plantea que la opción de tenencia puede estar simultáneamente determinada con la localización. Arma un modelo en el cual la opción de alquilar o ser propietario está condicionado por otras opciones como la localización. Plantea que para hogares de bajo poder adquisitivo la única opción es alquilar o compartir y entonces la localización está limitada por la tenencia mientras que para personas de altos ingresos la opción de localización puede dominar limitando la opción de tenencia.
Elder y Zumpano (1991) examinan los efectos de la localización en la opción de tenencia y la demanda de vivienda en varias áreas metropolitanas de Estados Unidos.
Edwards (1982, 1990) postula que la opción de tenencia es una función del ingreso y que la gente con menores ingresos tiene menos alternativas. No encuentra correlación directa entre la opción de tenencia y el grupo de ingresos debido a que hogares con el mismo nivel de ingreso eligen distintas formas de tenencia.
Mehta y Mehta (1989) relacionan la opción de tenencia con el ciclo de vida de la persona.
Daniere (1992) examina los determinantes de la opción de tenencia en Cairo y Manila e incluye al ocupante como una tercera opción. Postula que el tamaño de la familia, la educación, el ingreso y la movilidad son fuerzas poderosas que explican la opción de tenencia.
Grootaert y Dubois (1988) usaron una función probit de máxima verosimilitud para analizar la opción de tenencia en Costa de Marfil concluyendo que el ciclo de vida y la movilidad son los dos determinantes principales.
Jacobs y Savedoff (1999) utilizan datos de Panamá para evaluar los determinantes de la opción de tenencia. Los resultados muestran que el ciclo de vida es un determinante fundamental de la opción de tenencia.
Koizumi and McCann (2006) hacen un estudio para Panamá y desarrollan modelos log-lineales de opción de tenencia. Sus resultados sugieren que la edad del jefe de la familia y el número de dependientes determinan la opción de tenencia.
Gilbert (1993) comenta que los gobiernos latinoamericanos favorecen la opción de ser propietario – ocupante sacrificando otras formas de tenencia. Para este autor, ignorar la opción de alquilar es irresponsable dado que aumenta las opciones posibles para las familias.
Datos
En particular destaco lo siguiente:
Los autores clasifican los determinantes de la opción de tenencia en cuatro grupos: 1) Ciclo de vida y características del hogar, 2) Riqueza e ingreso permanente, 3) Vulnerabilidad social y restricción de acceso al crédito, 4) Localización.
1) Ciclo de vida y características del hogar:
a. Edad del jefe de familia
b. Tamaño del hogar
c. Estado civil
2) Riqueza e ingreso permanente
a. Ingreso per cápita
b. Ingreso del hogar
c. Años de educación del jefe de familia
d. Proxy para la riqueza
3) Vulnerabilidad social y restricción de acceso al crédito
a. Género del jefe de familia: mujer con hijos menores de 14
b. Inmigrante
c. Dependencia económica: contribución del jefe de familia al ingreso total
d. Formalidad en el trabajo: empleado formal y empleador versus empleado informal, servicio doméstico, autoempleado y desempleado.
4) Localización
a. Áreas metropolitanas
b. Ciudades grandes vs. Ciudades pequeñas
c. Macro regiones: Norte, Noreste, Sudeste, Sud y Medio Oeste
En cuanto al proxy para riqueza, los autores lo construyen basándose en características de la vivienda y su acceso a bienes durables. Asumen que la ausencia de condiciones de vivienda apropiadas implica una reducción de un punto por cada atributo deseable que falta.
Según Naciones Unidas, las condiciones de vivienda adecuada son:
1) Agua potable por cañería
2) Desagües cloacales
3) Electricidad
4) Durabilidad estructural
5) Suficiente espacio
En cuanto al acceso a bienes durables se incrementa un punto por cada bien como heladera, freezer, televisor, lavarropas, computadora o internet y 1,5 en el caso de heladera con dos puertas. Otra variable que consideran como proxy de riqueza es el número de baños por persona, se divide en cuartiles otorgando 1 punto al cuartil más alto, 0,5 al siguiente, -0,5 al tercero y -1 al cuarto.
El modelo y sus resultados
El modelo más simple es un modelo dicotómico de opción de tenencia (propietario / inquilino) de tipo Logit en el que la variable dependiente es una dummy cualitativa con valores 1 para propietario y 0 para inquilino. Los resultados se detallan a continuación.
Las variables de ciclo de vida como edad, estado civil y tamaño del hogar tienen el signo esperado. La variable edad tiene un coeficiente positivo. También, a mayor tiempo de residencia en la municipalidad es mayor la probabilidad de ser propietario.
Se hacen interpretaciones de cuasi elasticidad que indican que la sensibilidad de la probabilidad de ser propietario a un incremento porcentual en la edad del jefe de familia. Este valor alcanza un máximo alrededor de los cincuenta años y luego el impacto de la edad decrece.
El estado civil y el tamaño del hogar afectan positivamente la probabilidad de ser propietario. Las variables de ciclo de vida se muestran muy importantes. También la riqueza tiene un impacto positivo en la probabilidad de ser propietario. En cambio el ingreso corriente no es relevante. En el caso de los empleadores y empleados públicos el efecto sobre la probabilidad de ser propietario es positivo, y es negativo en el caso de los empleados formales. También es negativo el impacto de ser jefe de hogar mujer con hijos menores de catorce años. Finalmente, las variables de localización son significativas. Así, vivir en zonas metropolitanas o grandes ciudades disminuye la probabilidad de ser propietario. A su vez, vivir en las regiones menos desarrolladas impacta aumentando la probabilidad de ser propietario. Esto se explica por los precios de la tierra y las propiedades.
Luego, se construyen dos modelos logit polinómicos.
En el primero, la variable dependiente es tricotómica distinguiendo entre propiedad formal, alquiler formal y asentamiento informal.
En el segundo, se definen cuatro categorías de opción de tenencia desagregando la informalidad entre propietarios e inquilinos.
Conclusiones
Luego de exponer conclusiones sobre los resultados del trabajo, Morais plantea que este estudio podría continuarse estimando modelos separados para las distintas áreas metropolitanas o aún a nivel intra ciudad, considerando la localización a la vez que la opción de tenencia basándose en las metodologías desarrolladas por Gibb (2000) o Elder and Zumpano (1991).
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