Lee y Trost (1978)
El primer modelo de variable dependiente limitada fue presentado por Tobin (1958). Su enfoque se conoce como el análisis Tobit. Este análisis utiliza un procedimiento de máxima verosimilitud para estimar un modelo con una variable dependiente truncada. El modelo de Tobin se ha extendido a varias situaciones. Heckman (1974) y Nelson (1975) utilizan modelos de variable dependiente “censored” para estimar curvas de oferta de trabajo. Otras extensiones del paper de Tobin incluyen estudios econométricos de modelos de desequilibrio de mercado, por ejemplo, Fair y Jaffee (1972), Maddala y Nelson (1974) y Goldfeld y Quandt (1975), entre otros. En general, las estructuras de estos modelos son altamente no lineales y se sugieren métodos de estimación de máxima verosimilitud. Pero el éxito en la utilización de estos procedimientos depende de la disponibilidad de algoritmos numéricos iterativos. Aunque algunos algoritmos numéricos como el procedimiento iterativo de Newton-Raphson son exitosos para el modelo Tobit simple, la utilización de algoritmos puede ser muy costosa para modelos más complicados. Nelson (1975) dice que los algoritmos Newton-Raphson y Cuadráticos no pueden aplicarse fácilmente a Modelos de Regresión Censored sin buenos estimadores inciales.
Un propósito de este paper es sugerir un método simple de obtener estos estimadores iniciales para modelos de variable dependiente limitada. Comenzando con nuestros estimadores consistentes propuestos se aplica un procedimiento de máxima verosimilitud de dos pasos que simplifica la estimación de estimadores de máxima verosimilitud.
Otro propósito de este paper es demostrar como el modelo puede utilizarse para estudiar la demanda de vivienda. Los estudios previos sólo enfatizan una parte del modelo completo. Algunos sólo consideran las ecuaciones de demanda para propietarios e inquilinos. Otros sólo consideran la opción de tenencia. Los autores proponen un modelo completo que permita la determinación simultánea de la opción de tenencia y de cuánto gastar. Los autores también sugieren un test de ratio de verosimilitud debido a la existencia de simultaneidad. El test es para asegurarse de que no hay correlaciones entre las ecuaciones.
miércoles, 11 de noviembre de 2009
martes, 10 de noviembre de 2009
Opción de Tenencia y Demanda de Vivienda
Por Vernon Henderson y Yannis M. Ioannides (1985)
Este paper analiza la opción de tenencia y la decisión de consumo de vivienda como una decisión conjunta y permite el análisis del rol de las imperfecciones de mercado como una limitación a las decisiones relativas al mercado de vivienda.
En la literatura más antigua sobre el tema la opción de tenencia es analizada con un modelo logit (Li, 1977). La demanda de vivienda es analizada separadamente con diferentes especificaciones para inquilinos y propietarios. Sin embargo, Lee y Trost (1978) y Rosen (1979) reconocen que la opción de tenencia y la demanda de vivienda son interdependientes. King (1980) avanzó en dos aspectos: en primer lugar, reconoce que para un individuo la opción de tenencia y la demanda de vivienda están basadas en la maximización de la misma función de utilidad. En ese caso, la estimación conjunta implicará restricciones cruzadas en los parámetros de las ecuaciones de opción de tenencia y de demanda de vivienda. En segundo lugar, King incorpora en el modelo el análisis y la estimación del impacto del racionamiento en el mercado de alquiler.
El presente paper estima dos modelos independientes. Los resultados indican que uno de los dos modelos es más apropiado. Uno de los modelos testeados es similar al de King y se examinan las decisiones de las personas que se mudaron recientemente. De este modo, se analizan decisiones tomadas en base a condiciones del mercado presente.
En el segundo modelo, la parte de opción de tenencia implica una comparación de los precios de alquilar o ser propietario. Aquí se reconoce que el precio de ser propietario puede ser medido incompletamente. Esto puede deberse a costos de entrada y salida. Si se anticipa un período mayor de permanencia como propietario se reduce el costo de ser propietario. Como estos datos no están disponibles, se entiende que hay una divergencia entre el costo efectivo de ser propietario y el costo medido de ser propietario y de esto se da cuenta por medio de variables socioeconómicas.
Este trabajo se propone estimar cuales son las preferencias cuando las restricciones son importantes.
1- Las estimaciones indican que la demanda de vivienda es inelástica respecto del ingreso.
2- El racionamiento o la discriminación alteran levemente los parámetros de demanda de vivienda.
3- A la vez, el racionamiento es un aspecto importante del mercado de vivienda. Los hogares con menor educación, edad e ingreso corriente tienen menos posibilidades de obtener un préstamo hipotecario. La cuestión racial parece tener impacto pero no significativo.
Este paper analiza la opción de tenencia y la decisión de consumo de vivienda como una decisión conjunta y permite el análisis del rol de las imperfecciones de mercado como una limitación a las decisiones relativas al mercado de vivienda.
En la literatura más antigua sobre el tema la opción de tenencia es analizada con un modelo logit (Li, 1977). La demanda de vivienda es analizada separadamente con diferentes especificaciones para inquilinos y propietarios. Sin embargo, Lee y Trost (1978) y Rosen (1979) reconocen que la opción de tenencia y la demanda de vivienda son interdependientes. King (1980) avanzó en dos aspectos: en primer lugar, reconoce que para un individuo la opción de tenencia y la demanda de vivienda están basadas en la maximización de la misma función de utilidad. En ese caso, la estimación conjunta implicará restricciones cruzadas en los parámetros de las ecuaciones de opción de tenencia y de demanda de vivienda. En segundo lugar, King incorpora en el modelo el análisis y la estimación del impacto del racionamiento en el mercado de alquiler.
El presente paper estima dos modelos independientes. Los resultados indican que uno de los dos modelos es más apropiado. Uno de los modelos testeados es similar al de King y se examinan las decisiones de las personas que se mudaron recientemente. De este modo, se analizan decisiones tomadas en base a condiciones del mercado presente.
En el segundo modelo, la parte de opción de tenencia implica una comparación de los precios de alquilar o ser propietario. Aquí se reconoce que el precio de ser propietario puede ser medido incompletamente. Esto puede deberse a costos de entrada y salida. Si se anticipa un período mayor de permanencia como propietario se reduce el costo de ser propietario. Como estos datos no están disponibles, se entiende que hay una divergencia entre el costo efectivo de ser propietario y el costo medido de ser propietario y de esto se da cuenta por medio de variables socioeconómicas.
Este trabajo se propone estimar cuales son las preferencias cuando las restricciones son importantes.
1- Las estimaciones indican que la demanda de vivienda es inelástica respecto del ingreso.
2- El racionamiento o la discriminación alteran levemente los parámetros de demanda de vivienda.
3- A la vez, el racionamiento es un aspecto importante del mercado de vivienda. Los hogares con menor educación, edad e ingreso corriente tienen menos posibilidades de obtener un préstamo hipotecario. La cuestión racial parece tener impacto pero no significativo.
Un Modelo de Opción de Tenencia en Australia
Steven C. Bourassa (1993)
Este paper muestra los resultados de un análisis econométrico de opción de tenencia en las dos ciudades más grandes de Australia, Sidney y Melbourne. Se pone foco en determinar la significatividad del costo de ser propietario en la decisión de tenencia. El trabajo muestra que incluir estos costos en el modelo de opción de tenencia implica una mejora sustancial en la bondad del ajuste pero también produce que la probabilidad marginal del ingreso permanente se vuelva negativa. Esto puede reflejar una tendencia de los grupos de más altos ingresos a vivir en lugares céntricos donde el alquiler es más común debido a que los precios son altos en relación a los alquileres.
La opción de tenencia suele modelarse como función del ingreso, el costo relativo de ser propietario o inquilino, y variables demográficas como la edad y el tamaño del hogar.
El costo de ser propietario se define como
ujm x pm
Donde ujm es el costo anual por dólar de ser propietario y pm es el precio típico de la vivienda en el mercado. El cálculo del costo de ser propietario está basado fundamentalmente en el método descripto por Haurin, Hendershott, Kim en “Housing decisions of American youth” Journal of Urban Economics de 1994.
ujm = (1 – τjm) (1 – vj) i + vj i – π + δ + ρm
donde τjm es la tasa impositiva de las familias, vj es un ratio préstamo / valor, i es la tasa de financiamiento antes de impuestos, π es la tasa esperada de inflación de viviendas, δ es la tasa de depreciación y costos de mantenimiento y ρm es la tasa de impuestos a la propiedad.
De acuerdo con Hendershott y Slemrod en “Impuestos y el costo de uso del capital para propietarios”, Journal of Real Estate and Urban Economics Association, 1983, la tasa impositiva apropiada para un propietario no es la tasa marginal del hogar sino la tasa promedio a la que los costos de vivienda van a ser deducibles (la renta implícita por ser propietario es en efecto deducible por la razón de que no está gravada).
Se estiman tres modelos. La comparación de los modelos 1 y 2 simplemente testean la hipótesis de que la descomposición del ingreso entre permanente y transitorio dan una mejor explicación de la probabilidad de ser propietario que si se toma el ingreso como un todo. El modelo tres testea en particular el costo de ser propietario de la vivienda como determinante de la probabilidad de ser propietario.
Es importante destacar que los estimadores de ingreso permanente surgen de una regresión hecha relacionando el ingreso de los hogares con aspectos de capital humano y factores demográficos. Los valores que surgen de la regresión fueron usados para estimar el ingreso permanente. Por diferencia entre el ingreso del hogar y el ingreso permanente se obtiene el ingreso transitorio.
Como conclusión y analizando los resultados puede decirse que el costo de ser propietario tiene una importancia significativa en la probabilidad de ser propietario. Incluir este costo mejora la bondad del ajuste. A diferencia de lo que sucede en EE.UU., la incorporación del ingreso permanente le otorgan a este una probabilidad marginal negativa. Se hipotetiza que esto puede reflejar una relación entre ingreso, localización y opción de tenencia. El ingreso transitorio tiene un impacto positivo en la probabilidad de ser propietario consistente con la hipótesis de que es útil para el downpayment.
Este paper muestra los resultados de un análisis econométrico de opción de tenencia en las dos ciudades más grandes de Australia, Sidney y Melbourne. Se pone foco en determinar la significatividad del costo de ser propietario en la decisión de tenencia. El trabajo muestra que incluir estos costos en el modelo de opción de tenencia implica una mejora sustancial en la bondad del ajuste pero también produce que la probabilidad marginal del ingreso permanente se vuelva negativa. Esto puede reflejar una tendencia de los grupos de más altos ingresos a vivir en lugares céntricos donde el alquiler es más común debido a que los precios son altos en relación a los alquileres.
La opción de tenencia suele modelarse como función del ingreso, el costo relativo de ser propietario o inquilino, y variables demográficas como la edad y el tamaño del hogar.
El costo de ser propietario se define como
ujm x pm
Donde ujm es el costo anual por dólar de ser propietario y pm es el precio típico de la vivienda en el mercado. El cálculo del costo de ser propietario está basado fundamentalmente en el método descripto por Haurin, Hendershott, Kim en “Housing decisions of American youth” Journal of Urban Economics de 1994.
ujm = (1 – τjm) (1 – vj) i + vj i – π + δ + ρm
donde τjm es la tasa impositiva de las familias, vj es un ratio préstamo / valor, i es la tasa de financiamiento antes de impuestos, π es la tasa esperada de inflación de viviendas, δ es la tasa de depreciación y costos de mantenimiento y ρm es la tasa de impuestos a la propiedad.
De acuerdo con Hendershott y Slemrod en “Impuestos y el costo de uso del capital para propietarios”, Journal of Real Estate and Urban Economics Association, 1983, la tasa impositiva apropiada para un propietario no es la tasa marginal del hogar sino la tasa promedio a la que los costos de vivienda van a ser deducibles (la renta implícita por ser propietario es en efecto deducible por la razón de que no está gravada).
Se estiman tres modelos. La comparación de los modelos 1 y 2 simplemente testean la hipótesis de que la descomposición del ingreso entre permanente y transitorio dan una mejor explicación de la probabilidad de ser propietario que si se toma el ingreso como un todo. El modelo tres testea en particular el costo de ser propietario de la vivienda como determinante de la probabilidad de ser propietario.
Es importante destacar que los estimadores de ingreso permanente surgen de una regresión hecha relacionando el ingreso de los hogares con aspectos de capital humano y factores demográficos. Los valores que surgen de la regresión fueron usados para estimar el ingreso permanente. Por diferencia entre el ingreso del hogar y el ingreso permanente se obtiene el ingreso transitorio.
Como conclusión y analizando los resultados puede decirse que el costo de ser propietario tiene una importancia significativa en la probabilidad de ser propietario. Incluir este costo mejora la bondad del ajuste. A diferencia de lo que sucede en EE.UU., la incorporación del ingreso permanente le otorgan a este una probabilidad marginal negativa. Se hipotetiza que esto puede reflejar una relación entre ingreso, localización y opción de tenencia. El ingreso transitorio tiene un impacto positivo en la probabilidad de ser propietario consistente con la hipótesis de que es útil para el downpayment.
sábado, 7 de noviembre de 2009
Estimación Simultanea de un Modelo de Opción de Tenencia y Demanda de Vivienda
Robert Gillingham y Robert Haggemann (1982)
Este paper tiene tres objetivos principales: 1) Evaluar la importancia empírica de la simultaneidad entre la opción de tenencia y la decisión de nivel de consumo, 2) Analizar la relación entre tipo de hogar y demanda de vivienda, 3) Presentar estimadores de los parámetros de demanda de vivienda. Se estiman las elasticidades ingreso y precio que incorporan los impactos del ingreso y el precio en la opción de tenencia y la decisión de nivel de consumo.
Se utiliza el procedimiento desarrollado por Lee y Trost en 1977 en “Estimación de Modelos de Variable Dependiente con Aplicación a la Demanda de Vivienda” para obtener estimadores consistentes de los parámetros del modelo simultaneo.
En este modelo, a diferencia de la mayoría de los trabajos anteriores, se trata a los propietarios e inquilinos de forma idéntica utilizando una medida equivalente del flujo de servicios de vivienda para ambos.
Procedimientos de Estimación
Lee y Trost derivaron una función de máxima verosimilitud y un procedimiento consistente en dos etapas para estimar los parámetros del modelo. Se utiliza el procedimiento desarrollado por estos autores.
Conclusiones
Las principales conclusiones son:
1- Existe una simultaneidad estadísticamente significativa entre la opción de tenencia y la demanda de servicios de vivienda.
2- La estructura de la opción de tenencia y la demanda de servicios de vivienda varían sustancialmente según tipo de hogar y son en general funciones no lineales del ingreso y el precio.
3- Aunque no se encontró evidencia de que la opción de tenencia fuera afectada por variaciones entre ciudades debido a la expectativa de apreciación, estas variaciones si impactan en la cantidad de servicios de vivienda consumidos.
4- Las elasticidades ingreso y precio varían sustancialmente según tipo de hogar
Este paper tiene tres objetivos principales: 1) Evaluar la importancia empírica de la simultaneidad entre la opción de tenencia y la decisión de nivel de consumo, 2) Analizar la relación entre tipo de hogar y demanda de vivienda, 3) Presentar estimadores de los parámetros de demanda de vivienda. Se estiman las elasticidades ingreso y precio que incorporan los impactos del ingreso y el precio en la opción de tenencia y la decisión de nivel de consumo.
Se utiliza el procedimiento desarrollado por Lee y Trost en 1977 en “Estimación de Modelos de Variable Dependiente con Aplicación a la Demanda de Vivienda” para obtener estimadores consistentes de los parámetros del modelo simultaneo.
En este modelo, a diferencia de la mayoría de los trabajos anteriores, se trata a los propietarios e inquilinos de forma idéntica utilizando una medida equivalente del flujo de servicios de vivienda para ambos.
Procedimientos de Estimación
Lee y Trost derivaron una función de máxima verosimilitud y un procedimiento consistente en dos etapas para estimar los parámetros del modelo. Se utiliza el procedimiento desarrollado por estos autores.
Conclusiones
Las principales conclusiones son:
1- Existe una simultaneidad estadísticamente significativa entre la opción de tenencia y la demanda de servicios de vivienda.
2- La estructura de la opción de tenencia y la demanda de servicios de vivienda varían sustancialmente según tipo de hogar y son en general funciones no lineales del ingreso y el precio.
3- Aunque no se encontró evidencia de que la opción de tenencia fuera afectada por variaciones entre ciudades debido a la expectativa de apreciación, estas variaciones si impactan en la cantidad de servicios de vivienda consumidos.
4- Las elasticidades ingreso y precio varían sustancialmente según tipo de hogar
Suscribirse a:
Entradas (Atom)