Un Modelo de Opción de Tenencia en Australia

Steven C. Bourassa (1993)

Este paper muestra los resultados de un análisis econométrico de opción de tenencia en las dos ciudades más grandes de Australia, Sidney y Melbourne. Se pone foco en determinar la significatividad del costo de ser propietario en la decisión de tenencia. El trabajo muestra que incluir estos costos en el modelo de opción de tenencia implica una mejora sustancial en la bondad del ajuste pero también produce que la probabilidad marginal del ingreso permanente se vuelva negativa. Esto puede reflejar una tendencia de los grupos de más altos ingresos a vivir en lugares céntricos donde el alquiler es más común debido a que los precios son altos en relación a los alquileres.

La opción de tenencia suele modelarse como función del ingreso, el costo relativo de ser propietario o inquilino, y variables demográficas como la edad y el tamaño del hogar.

El costo de ser propietario se define como

ujm x pm

Donde ujm es el costo anual por dólar de ser propietario y pm es el precio típico de la vivienda en el mercado. El cálculo del costo de ser propietario está basado fundamentalmente en el método descripto por Haurin, Hendershott, Kim en “Housing decisions of American youth” Journal of Urban Economics de 1994.

ujm = (1 – τjm) (1 – vj) i + vj i – π + δ + ρm

donde τjm es la tasa impositiva de las familias, vj es un ratio préstamo / valor, i es la tasa de financiamiento antes de impuestos, π es la tasa esperada de inflación de viviendas, δ es la tasa de depreciación y costos de mantenimiento y ρm es la tasa de impuestos a la propiedad.

De acuerdo con Hendershott y Slemrod en “Impuestos y el costo de uso del capital para propietarios”, Journal of Real Estate and Urban Economics Association, 1983, la tasa impositiva apropiada para un propietario no es la tasa marginal del hogar sino la tasa promedio a la que los costos de vivienda van a ser deducibles (la renta implícita por ser propietario es en efecto deducible por la razón de que no está gravada).

Se estiman tres modelos. La comparación de los modelos 1 y 2 simplemente testean la hipótesis de que la descomposición del ingreso entre permanente y transitorio dan una mejor explicación de la probabilidad de ser propietario que si se toma el ingreso como un todo. El modelo tres testea en particular el costo de ser propietario de la vivienda como determinante de la probabilidad de ser propietario.

Es importante destacar que los estimadores de ingreso permanente surgen de una regresión hecha relacionando el ingreso de los hogares con aspectos de capital humano y factores demográficos. Los valores que surgen de la regresión fueron usados para estimar el ingreso permanente. Por diferencia entre el ingreso del hogar y el ingreso permanente se obtiene el ingreso transitorio.

Como conclusión y analizando los resultados puede decirse que el costo de ser propietario tiene una importancia significativa en la probabilidad de ser propietario. Incluir este costo mejora la bondad del ajuste. A diferencia de lo que sucede en EE.UU., la incorporación del ingreso permanente le otorgan a este una probabilidad marginal negativa. Se hipotetiza que esto puede reflejar una relación entre ingreso, localización y opción de tenencia. El ingreso transitorio tiene un impacto positivo en la probabilidad de ser propietario consistente con la hipótesis de que es útil para el downpayment.