Opción de Tenencia y Demanda de Vivienda

Por Vernon Henderson y Yannis M. Ioannides (1985)

Este paper analiza la opción de tenencia y la decisión de consumo de vivienda como una decisión conjunta y permite el análisis del rol de las imperfecciones de mercado como una limitación a las decisiones relativas al mercado de vivienda.

En la literatura más antigua sobre el tema la opción de tenencia es analizada con un modelo logit (Li, 1977). La demanda de vivienda es analizada separadamente con diferentes especificaciones para inquilinos y propietarios. Sin embargo, Lee y Trost (1978) y Rosen (1979) reconocen que la opción de tenencia y la demanda de vivienda son interdependientes. King (1980) avanzó en dos aspectos: en primer lugar, reconoce que para un individuo la opción de tenencia y la demanda de vivienda están basadas en la maximización de la misma función de utilidad. En ese caso, la estimación conjunta implicará restricciones cruzadas en los parámetros de las ecuaciones de opción de tenencia y de demanda de vivienda. En segundo lugar, King incorpora en el modelo el análisis y la estimación del impacto del racionamiento en el mercado de alquiler.

El presente paper estima dos modelos independientes. Los resultados indican que uno de los dos modelos es más apropiado. Uno de los modelos testeados es similar al de King y se examinan las decisiones de las personas que se mudaron recientemente. De este modo, se analizan decisiones tomadas en base a condiciones del mercado presente.

En el segundo modelo, la parte de opción de tenencia implica una comparación de los precios de alquilar o ser propietario. Aquí se reconoce que el precio de ser propietario puede ser medido incompletamente. Esto puede deberse a costos de entrada y salida. Si se anticipa un período mayor de permanencia como propietario se reduce el costo de ser propietario. Como estos datos no están disponibles, se entiende que hay una divergencia entre el costo efectivo de ser propietario y el costo medido de ser propietario y de esto se da cuenta por medio de variables socioeconómicas.

Este trabajo se propone estimar cuales son las preferencias cuando las restricciones son importantes.

1- Las estimaciones indican que la demanda de vivienda es inelástica respecto del ingreso.

2- El racionamiento o la discriminación alteran levemente los parámetros de demanda de vivienda.

3- A la vez, el racionamiento es un aspecto importante del mercado de vivienda. Los hogares con menor educación, edad e ingreso corriente tienen menos posibilidades de obtener un préstamo hipotecario. La cuestión racial parece tener impacto pero no significativo.